מכירה או רכישת דירה זו עסקה משמעותית הכוללת סכומי כסף גבוהים ועומס רגשי רב. עם הליווי המשפטי שלי נקיים את העיסקה בביטחה ובמקצועיות. נערוך את החוזה מתוך אחריות גדולה ונבדוק כי המהלך מתנהל כשורה עד הפרטים הקטנים.
הליווי שלי מתחיל מרגע יצירת הקשר ועד לאחר קבלת החזקה בנכס, וכולל הרבה אכפתיות, מסירות ושירות.
בין השאר אני עוסקת בחוזי מכירת דירה, קניית דירה, רכישת דירה מקבלן, דירות יד שנייה, הסכמי מכר והסכמי שכירות.
עסקת נדל"ן הינה מורכבת ובעלת רבדים רבים, וכרוכה בלא מעט סיכונים ועל כן נדרשת חשיבות רבה לעבודה יסודית מקצועית וניסיון רב בתחום ויש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בצורה הטובה והמקיפה ביותר.
איזה בדיקות יש לבצע לפני קניית דירה? איך התהליך עובד?
בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה
היבטים כלכליים
יש לבחון את העלות הכללית של הדירה והאפשרויות שלכם, גובה התקציב שלכם, והאפשרות לקבלת מימון בנקאי (משכנתא) במידת הצורך.
בדיקה פיזית הדירה וסביבתה
מומלץ לבדוק את הדירה מבחינה פיזית ולבקר בה מספר פעמים בשעות הבקר וכן בשעת הלילה, וזאת לצורך בחינת הסביבה ולהימנע מ”הפתעות” רעשים או מטרדים אשר ניתן לגלותם בטרם רכישת הדירה.
מבחינה משפטית
יש צורך לבחון את מצב רישום הזכויות וכן בדיקת הגבלות לרבות שעבודים, משכנתאות, עיקולים, זכויות לטובת צד ג’ וכו’.
בדיקת תכנונית- תיק בניין (היתר בניה)
לפני רכישת הדירה, חשוב מאוד לוודא כי אכן הדירה הנרכשת קיבלה היתר בניה כדין מהמועצה המקומית לתכנון ובניה (של הרשות המקומית), וכן לבדוק מה ניתן לבנות במקרקעין ומהם הם ייעודי השימוש ולוודא כי אכן ישנה התאמה פיזית בין היתר הבניה שאושר לבין הבנוי בפועל על מנת לוודא כי אין חריגות בניה. וכן לוודא שאכן המדובר ב”דירת מגורים” שכן ישנם מקרים כי נכס כזה או אחר הוכשר ל”מחסן” ונמכר כדירה, דבר אשר ישפיע על העסקה ועל ערך הנכס.
הזמנת תיק בית משותף
לפני רכישת דירה המהווה חלק מבניין הרשום כבית משותף בטאבו, מומלץ להזמין את תיק הבית המשותף ולעיין במסמכים, בתקנון, בתשריטים ולוודא בליווי עוה”ד המייצג בעסקה כי המסמכים אכן תואמים למצב הדירה בפועל, וכן לבדוק את ההצמדות לדירה לרבות, גג, מחסן, חניה, שטחים משותפים וכו’.
זיהוי של המוכר
יש לבחון כי האדם שמוכר את הדירה הוא אכן הבעלים האמיתי, והינו בעל הזכויות הרשום. וכן חשוב לבדוק מי מתגורר בפועל בדירה שכן אם מדובר בדירה רשומה על שני בני זוג ורק אחד מהם מתגורר בדירה, יש לוודא שבן הזוג השני מודע ומסכים למכירה וזאת על מנת להימנע מתביעות עתידיות ולצורך כך עורך הדין המייצג בעסקה יצרף “אישור הסכמת בן זוג” בקשר עם מכירת הדירה.
בדיקות מבחינת מיסוי
בעסקת מכר דירה חלים מסים לשני הצדדים, שכן המוכר משלם “מס שבח” והקונה משלם “מס רכישה”, וכן על המוכר יכול לחול גם “היטל השבחה” (לרשות המקומית) וזאת במקרים מסוימים. לכן חשוב מאוד ומומלץ בטרם רכישת הדירה, לבדוק מה המסים אשר יחולו אם יחולו ולהתייעץ עם עורך הדין המייצג באם אתם זכאים לפטור כזה או אחר שכן יש להביא בחשבון סכומים אלו בפרטי העסקה.
היטל השבחה
היטל זה מוטל על מוכר של נכס מקרקעין על ידי הרשות המקומית וזאת במקרים של השבחת הנכס, או אישור תכנית המעניקה זכויות בניה לנכס הנמכר.
היטל זה הינו תשלום חובה המוטל על ההנאה של המוכר מהשבחת הנכס שלו, כתוצאה מאישור תכנית בנין עיר המעניקה זכויות בניה, פיתוח, הקלות וכו’ אשר מעלים את שווי הנכס.
מס שבח
יש לבחון בטרם מכירה מהו המס הצפוי באמצעות סימולטור שעורך דין המייצג יערוך תחשיב מס השבח הצפוי בעסקה ולהביא זאת כחלק מהחישובים בתנאי העסקה.
לעניין מס שבח קיימים עבור המוכר מספר מסלולים חלופיים:
- פטור מלא בגין דירה מגורים מזכה
- פטור חלקי לפי חישוב מס שבח לינארי
- חיוב מלא בתשלום מס שבח
על כן ישנה חשיבות רבה בבדיקת העסקה באמצעות עורך דין המתמחה בתחום על מנת לבחון את האופציות העומדות לרשות המוכר ולבחור באופציה הטובה ביותר תוך חסכון בעלויות בהתאם לניתן.
מס רכישה
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ז- 1963 עוסק בהיבטי מס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין, בעת מכירתן. לפי סעיף 9 (א) לחוק, במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב לשלם מס רכישה לרשות המסים אלא אם כן הוא עומד בקריטריונים לקבלת פטור ו/או הקלה במס הרכישה.
שלב חתימת החוזה
בשעה טובה לאחר ביצוע כל הבדיקות הנלוות על ידכם ועל ידי עורך הדין המייצג, ולאחר העברת טיוטות הסכם, נקבע מועד לחתימת הצדדים אליו חשוב להגיע לאחר שעיינתם בטיוטה הסופית והנכם מודעים לתנאי העסקה, מחיר, תאריך כניסה, פריסת תשלומים וכו’.
החוזה האמור הינו המסמך המחייב את הצדדים ובו נקבע מתווה העסקה, וישנה חשיבות כי הדבר ייעשה בצורה מקצועית, ויעילה. על עורך הדין המייצג להביא בכתב את כל תנאי העסקה בפירוט לוח זמנים, מועדים, תשלומים, מסמכים נלווים, הצהרות, התחייבויות וכו’.
שלב קבלת החזקה בדירה
מועד מסירת החזקה בדירה כפי שנקבע בחוזה, הינו לאחר ביצוע כל התשלומים בהתאם לפריסה שנקבעה על ידי הצדדים כאשר במעמד זה מקבל הקונה את החזקה פיזית בדירה, מקבל את המפתח לדירה כנגד ביצוע תשלום אחרון, וכנגד העברת כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום. על עורך הדין לוודא כי כל המסמכים מצויים וכי ניתן להעביר את החזקה בדירה לקונה.
דיווח למיסוי מקרקעין ותשלום מס
על עורך הדין המייצג בעסקה להגיש דיווח לרשות המסים אליו הוא יצרף את חוזה הרכישה, נסח טאבו, וכן כל מסמך רלוונטי אחר.
ביצוע תשלום ראשון על חשבון התמורה
במעמד חתימה על החוזה ועל הנספחים, הקונה מעביר מקדמה על חשבון התמורה בדרך כלל בין 10%-15% ממחיר הדירה הכולל וזאת באמצעות שיק בנקאי, אשר לרוב מופקד בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר, וזאת עד רישום זכויות/ רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
הסכם ממון? ייעוץ משפטי? השאירו פרטים:
